Her er boliglånet, som hitter lige nu

Boligejerne står i et »underligt vadested«. Der er nemlig ikke noget boliglån, som virker helt oplagt at vælge for tiden, idet usikkerheden er stor omkring renternes fremtidige færd. Det mener Mikkel Høegh, der er boligøkonom i Jyske Bank. Alligevel ser Jyske Bank en klar tendens til, at især ét boliglån bliver revet ned fra hylderne i øjeblikket. Det er det variable F3-lån, hvor renten ligger fast i tre år ad gangen. Cirka 40 procent af alle boliglån, som Jyske Bank langer over disken, er af låntypen. Det er noget mere end de 15 procent, som F3 udgør af bankens samlede udlån. »F3-lån hitter særligt, og det er, fordi det er gået hen og blevet det billigste. I virkeligheden er F5-lån det allerbilligste, men at binde renten i fem år er der ikke så mange, der har mod på,« siger Mikkel Høegh. Boligøkonomen har fundet lommeregneren frem og regnet sig frem til, hvor meget billigere F3-lånet er i forhold til F1, hvor renten fastsættes årligt, lige nu. Men selvom F3-lånet i høj grad bliver langet over disken i Jyske Bank, så er populariteten mere afdæmpet hos konkurrenten Realkredit Danmark. Så meget sparer man Her vælger nemlig 13 procent af boligejerne et F3-lån, forklarer cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, Realkredit Danmark. Alligevel er der tale om, at F3-lånet har gjort et »mindre comeback«, tilføjer han, fordi lånet i flere kvartaler har udgjort et sted mellem nul og tre procent af nye udlån. »F3 er blevet mere populært, og det er også et lån, hvor dem, der spekulerer i renten, tænker, det kunne være et meget godt sted at lægge sig på rentekurven, da der kan være længere tid til, F1-renten kommer under F3, og til gengæld har man ikke bundet sin rente for længe,« siger Christian Hilligsøe Heinig. Begge eksperter påpeger, at F3-lånet lige nu er billigere end lån med kortere rentebinding såsom F1 eller F-Kort, der også går under navne som FlexKort, hvor renten fastsættes hvert halve år. Jyske Banks boligejere sparer i øjeblikket over 100 kroner pr. lånte million ved at binde renten i tre år frem for et enkelt. Besparelsen er månedlig, efter skat og bunder i, at F3 nu har en rente på 3,03 procent, mens renten på F1 er 3,53 procent. Mikkel Høegh understreger derfor, at boligejerne med F3-lån ligger og sparer penge i forhold til F1-lånerne, og at renten »godt nok skal falde meget« det næste år, hvis F1-lånerne skal indhente det forspring. I samme stil understreger Christian Hilligsøe Heinig, at boligejerne i Realkredit Danmark sparer 0,75 procentpoint i rente ved at vælge et F3- frem for et F1-lån. »Og så kan man sige, at så skal der alligevel noget rentefald til på F1, for at det i sidste ende ender med at være et bedre valg end F3-lån,« pointerer han. Men fremtiden er svær at spå om, understreger Christian Hilligsøe Heinig, og det er heller ikke længe siden, at boligejerne valfartede over i andre lån. Retningen er vendt Skruer vi tiden to år tilbage, var der nemlig en masseflugt mod lån med de korteste rentebindinger. Det gjaldt blandt andet F1- og F-Kort-lån. Flugten skete, efter at centralbankerne bankede de officielle renter i vejret, og realkreditrenterne fulgte trop. Det fik boligejere, der satsede på snarlige rentefald, til at lægge sig med så kort rentebinding som muligt – for jo kortere rentebinding, jo hurtigere slår rentebevægelser igennem. Men nu er masseflugten stilnet af, fordi markedet er blevet mere skeptisk over for rentefaldets størrelse og timing. »I 2024 har renteforventningerne ændret sig, og mange forventer ikke nær så hurtige eller nær så store rentefald som tidligere. Det har fået strømmen mod boliglån med kort variabel rente til at bremse op, og skabt større stabilitet i boligejernes lånevalg,« bemærker Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit. Investorerne troede i januar, at Den Europæiske Centralbank, ECB, ville sætte renten ned knap fem gange i år. Nu er håbet tre. I Realkredit Danmark ser man også, at boligejerne er begyndt at vende sig væk fra de helt korte variable lån, som udgjorde cirka 30 procent af nye udlån, da populariteten toppede. Nu vælger cirka halvdelen af boligejerne fastforrentede lån, og den anden halvdel vælger en bred palet af variable lån, siger Christian Hilligsøe Heinig. Ikke en »no brainer« Og så er vi tilbage ved det vadested, som Mikkel Høegh påpegede. For selvom Jyske Bank oplever en tilstrømning til F3-lånet, så er det uklart, hvad der reelt er det mest fordelagtige lån at vælge for tiden, mener Mikkel Høegh. »Det er ikke, fordi jeg synes, det er sindssygt nemt, hvad der er det helt rigtige at vælge. Det er ikke en no brainer-løsning,« siger han. Plejer der at være en no brainer-løsning? »Nej, jeg synes, det at vælge lån er svært. Men nogle gange er nogle muligheder mere oplagte end andre. Der synes jeg, at usikkerheden lige nu er helt enorm, så det kan godt gøre det lidt svært.« Mikkel Høegh kalder det »ret attraktivt« at vælge et fastforrentet lån, fordi det i øjeblikket ligger med en rente på fire procent – næsten det samme som F1-lånet – og samtidig giver lånet en forsikring mod højere renter. Omvendt er det forventet, at de officielle renter kommer ned. Selvom Mikkel Høegh tror, at mange bliver skuffede over, hvor lidt rentefald, der egentligt kommer, så vil lavere officielle renter komme boligejere med korte, variable lån først til gode. Jyske Bank mener, at Den Europæiske Centralbank, ECB, sætter renten ned to eller tre gange i år, så det i alt bliver til et rentefald på mellem 0,5 og 0,75 procentpoint. Hvis det holder stik, vil ECBs officielle rente gå fra 4 til enten 3,5 eller 3,25 procent. https://www.berlingske.dk/dine-penge/her-er-boliglaanet-som-hitter-lige-nu